Продажа квартиры по ипотеке: распространенные риски для продавца

Ипотека сегодня считается одним из основных способов купить или продать жильё, так как далеко не каждый может самостоятельно накопить требуемую сумму для такого приобретения. Классическая трехсторонняя система кредитования предполагает исполнение всеми тремя сторонами зафиксированных законодательством обязанностей. И если осуществляется продажа квартиры по ипотеке, риски продавца могут быть выражены в финансовых или временных потерях. Осознание этого побудит его принять меры предосторожности, которые стоит рассмотреть.

Преимущества продажи недвижимости через ипотеку

ипотека

Использование ипотечной системы при продаже дома или квартиры имеет ряд положительных моментов:

  1. Закон гарантирует максимальную безопасность проведения сделки. Хотя всегда есть вероятность столкнуться с мошенниками, это происходит довольно редко, так как весь процесс проводится под контролем банка.
  2. Кредитор тщательным образом проверяет всю собранную документацию, в том числе все справки и договора. И если в отношении какой-либо стороны прослеживается несоответствие предоставленных сведений действительности, сделка немедленно останавливается.
  3. В случае, когда процесс смены собственника завершен, а деньги на счет продавца не поступили, сделку можно оспорить в судебном порядке. При выявлении нарушений имущество будет возвращено в собственность бывшего собственника.
  4. Так как за расчет отвечает банк, не придется беспокоить за подлинность полученных средств.

Недостатки сделки

Основной слабой стороной процесса считаются временные затраты. Большое количество усилий тратится на сбор и оформление документации. В некоторых случаях требуется вложение средств, что происходит при вызове оценщика.

После составления окончательного варианта договора требуется дождаться, пока регистрация нового пользователя завершится. После этого банк начнет процедуру перечисления средств. Это большая сложность для продавца, которому деньги требуются срочно.

Этапы процесса

Традиционно продажа квартиры через ипотеку проходит несколько этапов:

  • приглашение эксперта для оценки состояния и стоимости жилплощади;
  • сбор документов по составленному банком списку;
  • обеспечение страховки объекта, который затем перейдет в залог банку;
  • составление предварительного и окончательного договоров купли-продажи;
  • после одобрения сделки следует перерегистрация собственника;
  • после перехода недвижимости под залог производится перечисление средств.
Читайте также:  Особенности предварительного договора купли продажи

Каждый из этих этапов сопряжен с рисками. На первых этапах продавец может потерять время, если подготовленные им документы не были приняты банком. В некоторых случаях это связано с особенностями реализуемого жилья. Ипотечное кредитование — это проект, рассчитанный на длительный срок, поэтому кредитор заинтересован в том, чтобы залоговый объект со временем не потерял своей стоимости. Важно, чтобы его можно было выгодно продать, если заемщик окажется неплатежеспособным. Поэтому владельцам квартир в старых домах, которые вскоре могут быть признаны аварийными, труднее получить одобрение банка.

созаемщик

Причиной отказа в заключении ипотечного договора могут быть неправильные действия самого продавца. Некоторые покупатели могут просить искусственно поднять фактическую стоимость жилья, чтобы избежать уплаты первого взноса. И если факт таких действий вскроется, банк откажется принимать участие в такой сделке.

В процессе сбора средств кредитор может потребовать обязательное страхование имущества от несчастных случаев. Это позволит возместить убытки, полученные из-за пожара, затопления или стихийного бедствия из средств сторонней организации. Однако если страховой случай наступит до завершения регистрационных действий, получателем выплат окажется текущий собственник жилья.

На завершающих стадиях есть вероятность лишиться собственности, так и не получив денег. Такое возможно из-за банкротства банка или применения мошеннической схемы при заключении сделки. Хотя урегулировать процесс можно в судебном порядке, это потребует дополнительных времени и усилий.

Способы получения денежных средств

Чтобы снизить риски для продавца, банковскими организациями разработано несколько способов перечисления средств. Основным способом считается безналичный расчет. Как только квартира переоформляется на нового собственника, а также попадает в залоговое обременение, кредитор обязуется сделать перевод в течение 10 дней.

Для этого покупатель должен открыть счет в учреждении, выступающим третьим лицом в ипотечном договоре, или предоставить реквизиты другого банка. Однако стоит отметить, что при транзакции между разными организациями может быть списана комиссия в установленных ими размерах.

сейф

Если продавец хочет получить дополнительное подтверждение, что деньги будут им получены по завершению сделки, он может воспользоваться возможностями банковской ячейки. В таком случае после подписания соответствующих бумаг вся оговоренная сумма помещается в ячейку. А после завершения всех процедур продавцу предоставляется доступ к её содержимому. Если банк предоставляет подобные услуги, ими можно воспользоваться бесплатно. Если кредитор не работает в данном направлении, снять банковскую ячейку можно самостоятельно, поделив с покупателем расходы на её содержание.

Ещё одним способом передачи денег является перевод денежных средств на закрытый счет. После перерегистрации собственности покупателю предоставляется доступ к находящимся на нем деньгам.

Если заключается договор с использованием средств материнского капитала

Такая сделка считается достаточно частым явлением, если одной из сторон процесса выступает многодетная семья. В этом случае продавцу стоит убедиться в следующих моментах:

  1. дает ли пенсионный фонд свое согласие на перечисление средств;
  2. производились ли ранее обналичивания средств материнского капитала;
  3. находится ли на счете достаточная денежная сумма.
Читайте также:  Ипотека ВТБ 24 на вторичное жилье: оформление, требования к заемщику

Если все эти пункты учтены, процесс может производиться двумя способами. При первом варианте материнский капитал выступает в роли первоначального платежа. После получения согласия пенсионного фонда заключается договор купли-продажи.  Процесс перерегистрации и перечисления средств производится обычным для ипотечного кредитования путем. Этот способ считается более безопасным для продавца, но в то же время затратным для покупателя, поскольку перевод средств из пенсионного фонда в банк может продлиться до двух месяцев.

Во втором случае покупатель дожидается получения средств материнского капитала на руки. После этого он использует их заключения договора об ипотеке. При этом в течение всего времени, пока ожидается перевод из Пенсионного фонда, покупатель выступает в роли собственника оформляемого жилья. Это не совсем выгодно для продавца, которому приходится ждать перечисления средств в течение двух месяцев после утраты права собственности на реализуемую недвижимость.

Если в квартире была сделана перепланировка

К обстоятельствам, которые помешают использовать ипотечное кредитование при продаже жилья, является перепланировка помещения. Сейчас все чаще люди не просто выполняют косметический ремонт в квартире, но и капитально перестраивают её. Речь идет о превращении раздельного санузла в совместный, объединение комнаты с кухней наподобие студии или разделение пространства перегородкой.

Согласно действующему законодательству все эти действия должны быть соответствующим образом оформлены. Для этого требуется согласование перепланировки с жилищной инспекцией. Если из-за незнания установленных норм эти процедуры не были сделаны своевременно, можно попробовать урегулировать вопрос задним числом. Если конструктивные изменения в квартире не выходят за рамки норм безопасности, получение подтверждающих документов не превратится в большую проблему. В противном случае, ожидать одобрения банка не стоит.

Читайте также:  Как получить ипотеку на земельный участок

перепланировка

Как обеспечивается безопасность процесса

Ещё одной проблемой, связанной с крупными сделками, считается риск получить расчет поддельными купюрами. И если при сделке только между двумя физическими лицами вероятность такого исхода высока, то при присутствии банка в отношениях в разы уменьшают подобную опасность.

Если к выбору кредитного учреждения при заключении ипотечного договора покупатель подошел ответственно, то деньги будут гарантированно переведены на счет безналичным путем. Обналичивать их можно будет в любом банкомате, принадлежащем организации-посреднику в соответствии с разработанными им правилами.

При выборе банковской ячейки в качестве способа расчета, подлинность купюр легко проверяется. Для этого заказывается соответствующая услуга в кассе банка. Любые нарушения в этом плане преследуются законом.

Как продавцу дополнительно обезопасить себя

Специалисты указывают на некоторые ошибки, которые могут снизить шансы продавца на успешный исход сделки. К ним относят:

  • Предоставление покупателю подлинников документов. Согласно условиям ипотечного процесса, будущий заемщик должен предоставить банку сведения о предстоящей покупке для одобрения сделки. Однако правила не обязывают его предоставлять оригиналы. Если необходимые сведения поступили в банк через третьи руки, представители организации могут запросить документы. В этом случае стоит потратить время на посещение ближайшего отделения и предоставления всех требуемых бумаг лично.
  • Ещё одной ошибкой продавца считается полное доверие покупателя. Хотя закон максимально ограждает ипотечное кредитование от мошенничества, стоит постараться узнать лучше другую сторону соглашения, в особенности наличие у него моральных принципов. В этом случае вероятность обращения в суд из-за недобросовестности заемщика существенно снизится.

В завершении продавцу стоит проверить правильность собственного подхода к сделке, ожидая честности от других сторон ипотечного соглашения. Так, перед подачей объявления следует проверить все данные о квартире, в том числе состояние счетов по коммунальным платежам, количество прописанных членов семьи.

Стоит помнить, что банки не готовы заниматься продажей недвижимости, где зарегистрированы несовершеннолетние дети, недееспособные родственники или лица, пропавшие без вести. Поэтому все эти параметры необходимо уладить заранее, чтобы избежать потери времени.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector