Как происходит покупка квартиры с обременением по ипотеке

Покупка квартиры или частного дома для любого человека является самым серьезным приобретение в жизни. Такую крупную сделку необходимо совершать правильно. Крайне сложно найти подходящее жилье для себя, ведь заработная плата не всегда способна позволить гражданам совершить такую покупку. Именно поэтому большинство людей берут ипотечные кредиты. Накопленные деньги для выплат не дают 100% гарантии, ведь помещение может быть обременено серьезными долгами. Покупка квартиры с обременением по ипотеке является распространенным случаем, ведь должники иногда разоряются, что заставляет их выставлять жилье на продажу.

Плюсы и минусы

Решение о приобретении недвижимости, находящейся под залогом у банка, должно быть взвешенным и обдуманным, так как данная схема от покупателя до продавца может иметь свои нюансы. Следует всегда внимательно изучать документы купли-продажи, бумаги о сделках с банком и остальные сведения, чтобы вовремя заподозрить обман.

Преимущества подобной сделки:

1. Небольшая стоимость недвижимости, так как продавец желает скорее погасить взятый кредит в банковском предприятии. Должник крайне заинтересован в быстрой реализации квартиры. К сожалению, выполнить подобную сделку будет не просто, ведь наличие обременения отпугивает потенциальных клиентов. Именно поэтому приходится снижать реальную стоимость.
2. Благодаря наличию кредитора сделка обязана пройти чисто и без обманов. Банковский работник или риэлтор ведет полноценный контроль над всеми правилами юридической сделки.

Существуют и весомые минусы этой операции:

• При обычном переоформлении помещения на нового владельца, совместно с жильем на него ложатся все долговые обязанности, штрафы, обременения. При продаже и передаче собственности недвижимое имущество сразу попадает в полное распоряжение нового владельца.
• Сложные манипуляции в составлении и сборе всех документов.
• При оформлении собственности на нового должника не получится избавиться от банковских служащих, которые продолжат навещать помещение даже, если его владелец будет иной человек.

Что такое обременение?

Ипотечное кредитование является обыкновенным жилищным займом, а покупка недвижимого имущества осуществляется за деньги банка с дальнейшим составлением договоров. Если объяснять простым языком, то приобретенный объект остается собственностью банка, так как находится у него под залогом до полного погашения долга по ипотеке. Отсюда следует вывод, что ипотечное обременение относится к одному из видов имущественного залога.

Пока заемщик не исполнит все долговые обязанности, он не будет владеть недвижимостью. Только после вех выплат должнику переходит право собственности на его жилье, он волен полноправно распоряжаться им на свое усмотрение. Человек имеет право даже продать или подарить квартиру/дом, если сам того хочет.

Кроме ипотечного долга, существуют иные распространенные ограничения, а именно:

1. договор об аренде;
2. арестованное имущество;
3. регистрация одного или более лиц на квадратных метрах.

Как уже понятно, на рынке существует огромное количество домов с особенными обстоятельствами, которые способны привлечь с собой неприятности для новых владельцев. Например, продажа помещения по гражданскому кодексу не может быть осуществлена, если там зарегистрирован человек, отбывающий срок под заключением. Чтобы выполнить реализацию недвижимости, необходимо собрать нотариально заверенные разрешения от всех полноправных владельцев.

Схожая неприятность у клиентов может возникнуть, если дом арестован государственными деятелями, например, по решению судебного слушания. Совершение любых видов сделок с ним не будет предоставлять возможности.

Представим такую ситуацию, что жилье было взято под ипотечный кредит, но должник не выполнил свои обязательства перед банком по договору. Тогда банковская организация имеет право отнять и перепродать имущество, чтобы вернуть потраченные убытки. Бывает, что заемщик идет на хитрость и старается самостоятельно реализовать дом по рыночной цене, в конечном счете, получает деньги и пропадает. Далее банк отнимает помещение уже у нового владельца, оставляя его без денег и жилья, ведь сделка признается недействительной.

Обратите внимание на тот факт, что в соответствии с Кодексом РФ и законодательством продажа жилого помещения в аварийных домах или готовящимся в ближайшее время под снос с последующим расселением, карается серьезным наказанием. Вид последствия будет зависеть от тяжести преступления и уровня полученной выгоды.

Как самостоятельно узнать статус жилья?

В процессе приобретения жилья стоит доверять только проверенным источникам, ведь понять намерение продавца и узнать уровень его добросовестности будет довольно непросто. Провернуть законную сделку можно следующими путями:

• Риэлторы. Несмотря на дороговизну их услуги, именно они позволят купить недвижимость с меньшей вероятностью обмана. В случае непредвиденных ситуаций риэлторы берут на себя всю ответственность, выплачивая убытки и компенсацию.
• Можно заказать справку о состоянии данного жилья через государственный реестр прав. Единственное условие подобной процедуры – оплата госпошлины в размере 250 рублей.
• Потребуйте у продавца все квитанции по ЖКХ, чтобы убедиться в отсутствие долгов.
• Владелец должен показать справку о состоянии семьи или домовую книгу. Именно там будет указано число зарегистрированных лиц на площади. Если в книге есть хотя бы один несовершеннолетний или инвалид, то не стоит доверять продавцу, если тот будет уверять в скорой выписке. Детей и людей с ограниченными способностями нельзя просто так выписать из выделенных им квадратных метров.

Помимо этого, обратитесь в государственную организацию за кадастровым паспортом, чтобы лично убедиться в том, что дом не находится в аварийном состоянии и имеет степень износа не более 65%.

Но все же стоит акцентировать свое внимание именно на кредитное обременение, потому что именно ипотека способна полностью лишить покупателя всех денег и оставить без места жительства. Кстати, если клиент приобретает недвижимое имущество под ипотекой, то не несет особых рисков или потерь. Ведь любой сделкой занимаются не обычные банковские работники, а квалифицированные юристы, которые грамотно изучают всевозможные проблемы.

Как покупать жилье с обременением?

В подобном случае может быть несколько вариантов для совершения сделки. Причем действия клиента серьезно влияют на исход, поэтому следует внимательно подходить к решению всех задач.

Помощь от банковского предприятия

Данная схема возможна в таком случае, если должник по ряду возможных жизненных неприятностей не в состоянии выплачивать банковский кредит по ипотеке и прямо обращается с этим в банк для урегулирования конфликтов и непредвиденных последствий. Подобный фактор заставляет банковских работников пойти навстречу заемщику и разрешить реализацию имущества в качестве третьей стороны. Банк является полноправным владельцем, поэтому он самостоятельно решает все вопросы.

Практика показывает, что именно заемщик ищет нового покупателя на ипотечный объект и предупреждает его о наличии кредитного займа. В случае если обе стороны процесса готовы на совершение сделки, то банк готовит официальный договор купли-продажи. Продавец выплачивает сумму не жильцу квартиры/дома, а напрямую финансовой организации, погашая одновременно стоимость жилья и кредит. Далее предприятие снимает обременение с нового владельца, а продавец и покупатель обращаются за регистрацией в государственный реестр.

Вариант с подключением банка полностью исключает неконтролируемые и неприятные риски для покупателя, но все же, стоит обезопасить себя при помощи страховки.

Переоформление ипотеки на другое лицо

Эта сделка будет уместна, в том случае, если клиент заранее захотел приобрести жилое помещение, но не имел возможности найти подходящую недвижимость. Если человек нашел отличный вариант квартиры, но выяснил, что она обремененная банковской ипотекой, тогда он имеет полное право совершить сделку следующим методом:

1. Оформить все документы, требуемые для кредитного займа.
2. Подать заявление на получение займа. По истечению некоторого времени банк даст свой ответ.
3. Если банк дал положительный ответ, тогда пройдет процедура оформления квартиры под ипотеку.

Процесс имеет следующий порядок действий:

1. Банк выдает определенную сумму на покупку жилого помещения.
2. Покупатель вносит первоначальный взнос по кредиту и подписывает с продавцом договор купли-продажи.
3. Регистрируются все бумаги в государственном реестре.
4. После момента, как новый владелец получил документ о праве собственности, банк разрывает все связи с продавцом и заключает новую сделку, ведь квартира находится все еще в собственности у банковской структуры.

Покупатель сам погашает долг

Можно самостоятельно погасить весь имеющийся долг по кредиту, а остаток выплатить владельцу. Но здесь гарантии на положительный исход становятся минимальными, ведь в данном случае требуется наверняка убедиться в том, что должник по ипотечному займу выполнит свои банковские обязанности.

Советы

В последнее время популяризируется практика приобретения жилья с ипотечным обременением. Риски при этом, конечно, полностью несут 2 стороны сделки купли-продажи. Но больше всего страдает покупатель, ведь именно он вкладывает собственные финансы в подобную процедуру. С юридической стороны сделка имеет вполне положительный исход, если выполнить все правила и условия.

Первым делом, клиент обязан самостоятельно разузнать у продавца все интересующие вопросы:

• имеется ли обременение;
• сколько физических лиц прописано;
• является ли здание аварийным.

Кроме всего перечисленного, все полученные ответы должны быть доказаны при помощи предоставления документации и домовой книги. Изучать все бумаги лучше под пристальным наблюдением юриста.

Если обременения не имеется, то можно смело оформлять договор купли-продажи и оплачивать стоимость недвижимости. Если вдруг выявлено существующее обременение, то действовать требуется с помощью третьего независимого представителя в лице банковской организации.

План действий в момент приобретения квадратных метров достаточно прозрачный и доступный. Следует лишь тщательно изучать всю документацию, в частности, официальное свидетельство на право собственности, справку из государственного реестра о членах семьи, паспортные данные продавца, ЖКХ квитанции, домовую книгу, кадастровый паспорт и подобные документы. Их обязан предоставить продавец, если сделка совершается на законных основаниях.

Конечно, большинство из клиентов банковских предприятий не обладают квалификацией юристов, поэтому зачастую даже не вникают в условия и смысл подписанного ими договора о недвижимости. Требуется обязательно обращаться к профессиональным риэлторам и всегда консультироваться с юристами. Несмотря на дороговизну услуг, риэлторские компании подберут подходящие варианты, а также позволят избежать потери недвижимого имущества.